| 譲渡所得税 |
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| 土地や建物を売却したときには所得税がかかります。 |
| 所得税は、原則として、すべての所得を総合して累進税率による課税（総合課税）の方法が採られています。しかし、土地や建物などを売った場合の譲渡所得については、他の所得と区分して特別の税率による課税（分離課税）が適用されます。 |
| 譲渡所得に関して、次のような点に注意しなければなりません。 |
| １ | 所有期間によって長期と短期に区分されますが、その所有期間は、譲渡した年の１月１日現在で５年を超えるかどうかによります。相続により取得した土地建物の譲渡については、被相続人の取得の日から所有期間を計算する場合があります。長期は低い税率、短期は高い税率が適用されます。 |
| ２ | 所得の金額と税額の計算 |
| Ａ | 長期譲渡所得 | ||
| 所得金額＝総収入金額− （資産の取得費＋改良費＋設備費＋譲渡経費）−（特別控除） |
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| ※ | 特別控除額は100万円です。ただし、所得金額が100万円未満のときはその金額です。 | ||
| ※ | 他の控除（5,000万円〜800万円）の特例を適用する場合には、100万円の控除はありません。 | ||
| Ｂ | 短期譲渡所得 | |||||
| 所得金額＝総収入金額− （資産の取得費＋改良費＋設備費＋譲渡経費） 次のイ又はロのうち、いずれか多い方の税額 |
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| ※ | 上記50万円は、特別控除です。ただし、総合課税で控除している場合には、その残額です。 | |||||
| ※ | 税額計算方法等は、改正がよくありますから注意しなければなりません。 | |||||
| ※ | 課税総所得金額は、所得税と住民税とでは異なります。 | |||||
| ３ | 短期譲渡所得でも、国や地方公共団体等に対する譲渡や収用などの場合で、 一定の要件を満たす譲渡については、税率が20％に軽減されます。住民税についても軽減制度があります。 |
| ４ | 譲渡の収入金額から差し引くことのできる「取得費」とは次のものをいいます。 |
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| 家屋の取得費は、取得価額、設備費、改良費の合計額から「減価償却相当額」を差し引いたものとなりますが、取得費が分からないときは、譲渡収入金額の５％（概算取得費控除といいます。）とすることができます。この場合には、減価償却相当額を差し引くことはできません。 概算取得費控除は、分離課税とされる土地建物等以外の資産の譲渡所得についても認められています。 | |||
| ５ | 譲渡の収入金額から差し引くことのできる「譲渡費用」とは、資産を譲渡するために直接必要であった費用をいいます。 主なものとして次のような費用があります。ただし、取得費とされるものは除きます。 |
| ・ | 譲渡に係る仲介手数料、登記・登録費用、調査測量費、交渉費、その他譲渡のために直接要した費用 | |
| ・ | 譲渡のための借家人等への立退料 | |
| ・ | 譲渡に関連する損失（建物等の取壊し・除却により生じた損失） | |
| ・ | 他に有利な条件で譲渡するため、既に締結していた契約の解除に伴う違約金 | |
| なお、資産の維持管理のための修繕費、固定資産税、管理料などの費用は、取得費、譲渡費用にはなりません。 | ||
| ６ | 土地や建物を同一種類のものと交換した場合で、一定の要件に該当するときは、譲渡がなかったものとされます。 | |
| ※ | 交換差金等とみられる額が100分の20を超えている場合は、この適用を 受けることはできません。 | |
| ７ | その他、課税の特例は、次のようなものがあります。 |
| ・ | 収用等の場合の課税の特例（課税の繰延べと5,000万円控除の特例） | |
| ・ | 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除 | |
| ・ | 相続等により取得した居住用財産の買換え（交換）の特例 | |
| ・ | 特定の居住用財産の買換え（交換）の特例 | |
| ・ | 特定土地区画整理事業等のための譲渡は、2,000万円特別控除 | |
| ・ | 特定住宅地造成事業等のための譲渡は、1,500万円特別控除 | |
| ・ | 農地保有合理化等のための農地等の譲渡は、800万円の特別控除 | |
| なお、同一年中に２以上の資産を譲渡した場合、その年分の特別控除額は、譲渡所得全体を通じて5,000万円で頭打ちになります。 また、1,500万円控除の対象となる土地等を２以上譲渡したような場合には、全体で1,500万円しか控除できません。その他の特別控除も同様です。 |
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| ８ | 相続又は遺贈により取得した財産を譲渡した場合、適用要件に該当するときには、譲渡所得の金額の計算上一定の金額を取得費に加算することができます。 |
| ※ | 譲渡所得については、特例の適用要件や計算方法など複雑ですから、詳しくは税理士にご相談ください。 |
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